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土地探し
土地探し①
土地を探して家を建てたい!後で後悔しないために、いま知っていて欲しいこと。
土地を探すところから家づくりを始めるのは、とてもエネルギーが要るものです。
よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話もよく耳にします。
それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。
だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得てほしいのです。
土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。
コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。
少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配ご無用!
このブログでは、疑問や不安を解消しながら、理想の家づくりのために欠かせない、「土地の探し方」のコツや要点を更新していきます。
土地探し②
近道は、家づくりから土地探しを考える 。
家を建てる土地がない場合は、土地を探さなければなりません。
「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。
家づくりの成功の一端を担うのが「土地」なのです。
建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。
土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。
そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。
わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。
土地探し③
押さえておきたい「土地探し」の流れ 。
住宅資金計画や、設計プランに大きく関わる「土地」。
まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。

①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告(チラシ)、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック!
③敷地調査・・・地盤(地歴や造成方法など)の強度、周辺環境をチェック!
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認して慎に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。
土地探し④
情報収集はココから始めよう!
はじめての家づくりで、しかも土地探しからとなると、不安もいっぱいです。
不動産屋さんのドアを一歩中に入るものなら、契約しない限りは出てこられないのではないかと、心配される方も多いかもしれません。
しかし、心配はご無用です。最近は、不動産情報は個人でも情報収集しやすくなってきています。
今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告(看板や新聞・折り込みチラシなど)、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。
個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。
土地探し⑤
購入資金計画の中でもウェイトの大きい土地の購入代金建物の代金は、
グレードや広さによってほとんど決まっています。
その一方で、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。
では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。その地域という環境を購入することと同じなのです。
本当にいい土地を探すのには、まず自分の思い描くイメージに合う(近い)ロケーションを探すことです。
その次に、その土地が建てたい家を実現できるかどうかです。
ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。
そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。
土地探し⑥
土地代は、「ロケーション」で決まる?
購入資金計画の中でもウェイトの大きい土地の購入代金。
建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっています。
その一方で、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。
では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。その地域という環境を購入することと同じなのです。
本当にいい土地を探すのには、まず、自分の思い描くイメージに合う(近い)、ロケーションを探すことです。
その次に、その土地が、建てたい家を実現できるかどうかです。ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。
上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。
そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。
土地探し⑦
土地の価格の目安を押さえておこう!
「一物多価(いちぶつたか) 」の代表格とも言え、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。
購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。
同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という4種類の価格があります。それは、「実勢価格(取引価格)」、「公示価格」、「路線価(相続税評価額)」、「固定資産税評価額」です。
文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8%」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7%」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。
土地探し⑧
土地の価格は様々な条件からも、変動するものなのです。
公示価格は更地での状態の価格です。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。
建物が建っている場合なども価格が変わってきます。
同じ一つの土地につけられている「一物四価」という4種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、図書館などで閲覧することができます。

■実勢価格(取引価格)
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷0.8%」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 %」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で1月1日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価(相続税評価額)
財務省が発表する相続税評価の基準額で1月1日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で3年に1度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。
土地探し⑨
ズバリ、「転売しやすい土地」がよい土地です 。
「土地が見つからない」、「いい土地かどうかわからない」…など、土地探しは何かと苦労の連続で不安になるものです。
そこで、知っておいてほしいのが、いい土地は、「建て替えが可能かどうか」、「転売がしやすいかどうか」ということです。
土地を探すときにその部分を念頭においてチェックしてみてください。
具体的には、①建築協定などのルール、②土壌汚染法が適用の有無、③接道状況(公道・私道、セットバックなど)、④用途規制、⑤相隣関係(迷惑行為等)、⑥河川氾濫の有無、⑦高圧線や敷地地下に鉄道走行の有無、⑧将来も含めた南側の環境、⑨土地の権利関係、などをチェックします。
すべての土地には、何らかの規制が重なってかかっています。
例えば、不動産仲介会社に聞くなどして調べればすぐわかる、国土法や都市計画法などの建物に関わる法的な規制があります。
そのほかにも、住環境に関わる、迷惑行為をする人の有無などは、近隣住民に話を聞かないとわからない部分もあります。 現地見学などで見落とさずにしっかりチェックしましょう。
土地探し⑩
さらに、よい土地と悪い土地の見分け方 。
造成地などでは、「○○ヶ丘」などと、おしゃれな地名が多く見られますが、造成地以外などでは、古くから使われている地名が多く残っています。
その地名からも土地の良し悪しはわかります。例えば、「谷」や「沼」、「沢」、「吉田(“吉”をつけて湿地を隠した地名など)」というような低湿地を表す地名の多くは、歴史的に見ても河川の氾濫地域です。
住環境面から、日当たりや眺望を望むのなら、近隣地の環境をまず、目で確認をします。駐車場や空き地は要注意です。今は空地でも、将来、日当たりや眺望を遮るような建物が建つ可能性もあるからです。公園などの将来、変わる可能性の少ない隣地を選ぶのも一つの手です。どんなものが建つ可能性があるのかを予測して買うことが大切です。また、用途地域を知っておくことで、将来、建つ可能性のある建物も知ることができます。
土地探し⑪
お金のかかる土地とかからない土地。
土地には、土地代金のほかに、建築費がかさむ土地があります。
建築費がかさむ土地には、①宅地として整備されていない、②地盤が弱い、③道路と敷地の高低差が 1.5 m以上ある、④古い擁壁がある、⑤古い建物付き、 ⑥準防火地域、⑦ 接道の幅員が狭い、などがあります。
土地の購入前にわかることですので、しっかりチェックしたいものです。

宅地として整備されていない土地を購入すると、思わぬ別途工事費用が必要となります。
敷地内への上下水道管がない場合には配管引き込み工事、地盤が弱い土地は地盤改良工事、敷地に高低差がある場合には擁壁工事など、建築時に新たな費用が発生する場合があります。選ぶ際には注意が必要です。
また、取り壊しを前提に古い建物付きの土地を選ぶ場合は、解体費用のほかに、場合によってはアスベスト撤去費用がかかる場合もあります。 接道の幅が狭いと、大型車が使えずに建築資材運搬費増の場合も。

安く購入するはずが、結果的には、価格が高くても地盤の強い更地の土地のほうが安くなる場合もあります。
土地探し⑫
変形地のデメリットは設計でカバーできる?
一般的に建築コストがかさむと言われている土地には、土地の形状から、変形地も含まれています。
同じ敷地広さの四角い土地に比べて、三角や台形などの変形地は絶対的なスペースが少なく、安く購入しても建築費やランニングコストがかさみやすいと考えられています。
しかし、注文住宅で家づくりを検討中なら、設計のアイデアや工夫でカバーすることもできます。

土地探しでは、不動産仲介会社だけに頼るのではなく、依頼する住宅会社を早めに決めて、一緒に土地探しからアドバイスをしてもらうのもよい方法です。
不動産仲介会社では敬遠してしまうような土地でも、“設計目線”から思わぬよい物件が見つかるかもしれません。
ちなみに、同じ立地の三角形の土地でも、道路に接する部分が長い場合とそうでない場合も土地の価格は異なってきます。
土地代だけで選択するのではなく、土地の条件によってかかる費用も考慮して、トータルコストでの検討が必要です。
土地探し⑬
同じ立地・広さの土地を安く手に入れたい!
同じ立地の造成地などでも見られるように、人気の高い土地は価格も高めに設定されています。
一般的には、日当たりが期待できる「南と東が道路に接する角地」の人気が高く、よい土地と言われています。

逆に、同じ立地でも価格が安い土地も稀にあります。キーポイントは、「北側道路」と「変形地」です。
例えば、通行人などの道路からの視線をシャットアウトしたい場合には、「北側道路」がお勧めです。建物の南面に庭を設けることでプライバシーが守られます。
また、変形地の中でも注目したいのが「旗竿地」です。文字のとおり、道路から細い敷地(竿部分)の奥に広がった旗竿形状の土地です。静かな住環境を望むのなら、「旗竿地」も選択肢の一つに考えてはいかがでしょう。竿部分の細長い敷地は容積率にしっかり算入されます。価格も道路に面している部分が少ないことから、近隣の土地に比べて半値ぐらいで出回ることもあるようです。
土地探し⑭
皆さんにとって一生に一度の土地探しでも、住宅のプロはそれを日常にしている人達です。
様々な視点から現地を見てもらい、土地の見方を勉強しましょう。
時間がないからと、おろそかにできないのが「現地見学」です。地図や公図などの情報ではわかりにくい部分は、必ず現地に足を運んで自分の目で確認をしましょう。その時大切なことは住宅会社と必ず見に行くこと。皆さんにとって一生に一度の土地探しでも、住宅のプロはそれを日常にしている人達です。
様々な視点から現地を見てもらい、土地の見方を勉強しましょう。
もちろん、住宅のプロ同伴であってもチェックポイントはしっかり押さえておきましょう。
チェックしたいポイントには、①傾斜の有無、②傾斜が大きい場合は、のり面(※)、③接道との高低差、④道路との接点と状況、⑤近隣地の状況、⑥周辺環境(公園・学区・食料品店など)、⑦最寄り駅からのアクセス、⑧迷惑施設の有無などです。
忘れずにチェックしたいのが、⑤近隣地の状況です。広い空地や駐車場などは、将来、大きな建物に変わることもありますので注意が必要です。
近隣に住んでいる方に話を聞くなどして、できる限り情報を収集しましょう。
(※)のり面とは、切土や盛土により作られる人工斜面のこと。
土地探し⑮
現地見学は公共交通機関&徒歩で行こう!
いざ、現地見学へ出発~! その前に、現地見学に行くときに気をつけたい点を押さえておきましょう。
もしできるのであれば、現地への移動は、公共交通機関を使いましょう。
最寄り駅の様子や人の流れも見ることができ、実際に現地まで歩くことで、周辺環境を見聞きすることもできます。
様々な条件で、見落としがないようにチェックしたいものです。

■公共交通機関を利用する
■最寄り駅から(まで)実際に歩く
■何度も行く
■昼・夜と時間を変えて行く
■平日・休日も行く
■複数の目で見る
■少し先の将来も重ねて見る

【持っていくと便利なモノ】
①デジタルカメラ
②歩数計
③チェックシート
土地探し⑯
不動産広告にはデメリットも表示されています
家づくりを始めると、何かと目に付く不動産広告は、最も身近な情報源です。
新聞折り込みチラシなどにも「頭金0円OK」、「希少物件!」などと、気になるコピーもいっぱいです。つい、その土地のメリットばかりに目が行ってしまいますが、不動産広告には、購入の判断に欠かせない必要事項の表示が義務付けられています。
つまり、いいことも、悪いことも含めて土地の詳しい情報が盛り込まれているのです。
不動産広告には、「物件の所在地」、「交通の利便」、「面積」、「価格」などの事項が必ず表示されています(※)。
また、都市計画法や建築基準法などの法律によって利用が制限されている土地、傾斜地や高圧線下にある土地など、買い手側が通常予期できない欠陥で著しい不利益が予測される事項は、特定事項として必ず表示されることになっています。 広告をよく確認すれば、安心して土地探しができるようになっています。
(※)中古住宅やマンションなどの住宅物件の場合は、表示される事項も内容も異なります。
土地探し⑰
不動産広告の読み取り方のコツ
不動産広告には、「不動産の表示に関する公正競争規約」(表示規約)によって、さまざまなルールが決められています。
それにより、広告を読むことで物件に関しての基本的な情報がわかり、メリット・デメリットがあればその内容も入手できるようになっています。

そこで押さえておきたいのが、広告を読み取るコツです。広告には物件写真やキャッチコピーなどが目立ちますが、具体的にどこをチェックしたらいいのでしょうか? 実は、見落としがちな「物件概要」こそが、重要な部分です。
細かな文字で片隅に書かれている部分です。

そこには、用途地域や建ぺい率、容積率など建物に関係すること、取引態様や住宅ローンなどお金に関わることなど、確認しておきたいことがいっぱい詰まっています。
例えば、取引態様が「媒介」となっていたら、土地代金とは別に、媒介手数料がかかることがわかります。また、最寄り駅からのアクセスでよく見かける「徒歩○分」という基準は、道路距離80mを1分で計算されたものです。距離も把握することもできます。
土地探し⑱
知っているつもりの「定期借地権」って?
とにかく安い土地を確保したい場合には、土地を買うのではなく、土地を借りて家を建てる方法もあります。それが定期借地権です。定期借地権にもいくつかの種類があります。一般的なのは、借地存続期間を50 年以上(一般的には50年)とし、契約更新、建物築造による存続期間の延長は認められず、期間が過ぎたら建物を取り壊して更地に戻して土地を返却するという「一般定期借地権」です。そのほか、「建物譲渡特約付き借地権」もあります。

土地を購入して家を建てる場合に比べて、おおむね6割程度の予算で安く手に入るようです。借地ですので、保証料(土地実勢価格の2割程度)と月々の借地代を支払うことが必要です。
借地期間は 50年以上となっていますが、実際には 50年の契約が多いようです。契約時に支払う保証料は、50年後に無利息で返還されますが、更地して返却することから、建物の解体費用に充当されることが多いようです。
土地探し⑲
定期借地権では住宅ローンは組めない?
土地は買わずに借りて家を建てる定期借地権。
土地代が安く済む、土地に対する固定資産税や不動産取得税(土地)を支払わなくて済むなど、何かとお得なイメージがありますが、資金計画面で思わぬ苦労をする場合が少なくないようです。
住宅購入費全体では、土地代がないことから費用を抑えることはできますが、定期借地権では、土地所有の権利がありません。

つまり、土地を担保にして住宅ローンを組むことができないのです。定期借地権を選択肢の一つに入れている方は、この点を注意してください。

逆に、土地を住宅ローンの担保に考えていない場合は、土地購入代がかからない分、住宅ローンを組む総額も低く抑えることができます。また、将来、リフォームをする場合には、その規模や内容によっては地主の承諾が必要なケースもあります。どんな建物を建てるのか、リフォームの場合はどうするのかなど、気になる点は事前に決めておいたほうが安心です。